Haus finanzieren mit weniger EK als Geld aus PK?

[Muggihouse]

Liebes Forum

Gibt es denn tatsächlich 0,00 Möglichkeiten ein Haus zu erwerben mittels mehr Geld aus der Pensionskasse und weniger Eigenmittel?

Es gibt doch gewiss einige Leute, die mehr Geld in der Pensionskasse haben als auf dem Konto (inkl. 3a) - weshalb sollte dies dann nicht möglich sein? Man würde doch i.d.R. auch etwas günstiger wohnen, ergo hätte man mehr für's Alter etc. zur Verfügung.

Unnötige Bevormundung des Staates oder gibt es andere Möglichkeiten?

Frage hierzu: wie man mir sagte (Stammtischgespräch....) gäbe es tatsächlich eine Möglichkeit, und zwar wenn man am Haus, das man erwerben will, Renovationen tätigen will/muss.

(WC sanieren, Garten auf Vordermann bringen, Böden neu machen, ein Zimmer neu innen isolieren usw.)

Man müsste dann einfach in einem gewissen Zeitraum dies tun, und zwar in Höhe der sonst notwendigen Anzahlung mit Eigenmittel (also den 10% des Liegenschaftswertes).

Leuchtet mir komplett nicht ein - ich muss da was völlig falsch verstanden haben. Doch sogar jemand aus der Branche teilte diese Meinung.

Oder wie sieht ihr das?

Bin gespannt auf eure Antworten. Danke euch!

 

[Marco123]

Es gibt doch gewiss einige Leute, die mehr Geld in der Pensionskasse haben als auf dem Konto (inkl. 3a) - weshalb sollte dies dann nicht möglich sein? Man würde doch i.d.R. auch etwas günstiger wohnen, ergo hätte man mehr für's Alter etc. zur Verfügung.

Ja, die Leute gibts. Aber wenn Du keine PK hast, dann bleibt Dir im Alter nicht mehr viel Geld übrig.

Mit der AHV kannst Du nicht Dein Auto zahlen, Deine Krankenkasse und dann noch die Heizung oder das Dach sanieren.

Die Bevormundung ist dafür da, dass nicht die allgemeinheit für Einzelne zahlen muss, die sich verkalkuliert haben.

Wenn 10% echte Eigenmittel nicht da sind, kannst Du Dir die Wunschimmobillie einfach nicht leisten. Punkt. Entweder kannst Du nun sparen oder Dich nach einer kleineren Immobillie umsehen.

 

[Domi]

1. Natürlich kannst du mehr Geld aus der PK vorbeziehen als du sonstige Eigenmittel für den Hauskauf aufbringst, die "neue" Regel besagt lediglich, dass du mind. 10 % aus sonstigen Eigenmitteln (eben ohne PK) aufbringen musst. Also kannst du 10 % Eigenmittel (Sparkonti, 3a, usw.) und 30 % aus der PK beziehen.

2. (und darum geht es wohl) Wenn du diese 10 % Eigenmittel (ohne PK) nicht einbringen kannst, gibt es schon die Möglichkeit einer Finanzierung. Die Bank (Versicherung kannst du hier wohl vergessen) muss dich aber als "ETP"-Fall einstufen, damit werden Finanzierungen ausserhalb der "Norm" bezeichnet. Diese muss die Bank wiederum speziell überwachen und muss diese vermutlich auch mit mehr Eigenmitteln hinterlegen. Heisst vereinfacht gesagt, du machst der Bank einen Mehraufwand welchen Sie dir vermutlich verrechnet mit höheren Zinsen oder sie kann die Finanzierung auch komplett ablehnen (was die Bank ja grundsätzlich nach ihrem Gutdünken immer kann).

Als Beispiel, du hast "nur" 8 % Eigenmittel (+15 - 20 % aus der PK), aber ansonsten ist die Finanzierung (sehr) gut, dann wird sich ziemlich sicher eine Bank finden welche dies finanziert, eventuell mit strengeren Auflagen wie z.B. höhere Amortisation, höhere Zinsen, etc.. Hast du aber 0 % Eigenmittel und die Finanzierung ist auch sonst "knapp", kannst du das wohl vergessen. 

3. betreffend den Renovationen, dies stimmt teilweise. Natürlich rechnet die Bank allfällige Renovationen/Investitionen auch gleich mit ein (alles andere wäre unverständlich). Hier stellt sich aber die Frage was du effektiv in Eigenleistung erbringen kannst und was als Wertvermehrend gilt und was nur als Werterhaltend. Wenn du der Bank aufzeigen kannst, dass die Immobilie nach den Renovationen mind. 10 % mehr Wert hat UND du kannst diese Investitionen komplett (inkl. Material!) aus Eigenleistungen erbringen, dann würde/sollte die Bank dies anrechnen. Aber das wird ziemlich schwierig.

Grundsätzlich teile ich die Meinung von Marco123, die 10 % aus "echten" Eigenmitteln sollten schon erbracht werden können. Gibt ganz wenige Ausnahmen, die aber wie gesagt, begründet und trotzdem gewährt werden können

 

[Muggihouse]

1. Natürlich kannst du mehr Geld aus der PK vorbeziehen als du sonstige Eigenmittel für den Hauskauf aufbringst, die "neue" Regel besagt lediglich, dass du mind. 10 % aus sonstigen Eigenmitteln (eben ohne PK) aufbringen musst. Also kannst du 10 % Eigenmittel (Sparkonti, 3a, usw.) und 30 % aus der PK beziehen.

2. (und darum geht es wohl) Wenn du diese 10 % Eigenmittel (ohne PK) nicht einbringen kannst, gibt es schon die Möglichkeit einer Finanzierung. Die Bank (Versicherung kannst du hier wohl vergessen) muss dich aber als "ETP"-Fall einstufen, damit werden Finanzierungen ausserhalb der "Norm" bezeichnet. Diese muss die Bank wiederum speziell überwachen und muss diese vermutlich auch mit mehr Eigenmitteln hinterlegen. Heisst vereinfacht gesagt, du machst der Bank einen Mehraufwand welchen Sie dir vermutlich verrechnet mit höheren Zinsen oder sie kann die Finanzierung auch komplett ablehnen (was die Bank ja grundsätzlich nach ihrem Gutdünken immer kann).

Als Beispiel, du hast "nur" 8 % Eigenmittel (+15 - 20 % aus der PK), aber ansonsten ist die Finanzierung (sehr) gut, dann wird sich ziemlich sicher eine Bank finden welche dies finanziert, eventuell mit strengeren Auflagen wie z.B. höhere Amortisation, höhere Zinsen, etc.. Hast du aber 0 % Eigenmittel und die Finanzierung ist auch sonst "knapp", kannst du das wohl vergessen. 

3. betreffend den Renovationen, dies stimmt teilweise. Natürlich rechnet die Bank allfällige Renovationen/Investitionen auch gleich mit ein (alles andere wäre unverständlich). Hier stellt sich aber die Frage was du effektiv in Eigenleistung erbringen kannst und was als Wertvermehrend gilt und was nur als Werterhaltend. Wenn du der Bank aufzeigen kannst, dass die Immobilie nach den Renovationen mind. 10 % mehr Wert hat UND du kannst diese Investitionen komplett (inkl. Material!) aus Eigenleistungen erbringen, dann würde/sollte die Bank dies anrechnen. Aber das wird ziemlich schwierig.

Grundsätzlich teile ich die Meinung von Marco123, die 10 % aus "echten" Eigenmitteln sollten schon erbracht werden können. Gibt ganz wenige Ausnahmen, die aber wie gesagt, begründet und trotzdem gewährt werden können

Hallo zusammen

Danke euch!

Konkreter gefragt: es geht um das Haus in dem wir wohnen (zur Miete). Der Vermieter will es in absehbarer Zeit verkaufen und wir haben nun "die Chance" zum Kauf - oder naja, fast schon eher einen Druck.

Der Preis wäre ok und wir wollen auch nicht wegziehen (haben 2 noch eher jüngere Kinder).

650'K dürften als Kaufpreis realistisch sein. Ein Preis, der sogar interessant ist, da er uns ziemlich entgegenkommt.

Gut 120'000 wären aus der PK möglich. Eigenmittel bringen wir gut 30'K (wären also schon über 20%) und können den Rest auch sparen, doch müssen im Haus Dinge gemacht werden (das Haus ist über 50 Jahre alt und es wurden nie gross Investitionen getätigt).

Und wenn wir nicht mehr im Mietverhältnis sind, dann bleibt das folglich an uns hängen.

Ich meine, würden wir ein Objekt für 1.2 Mio. suchen und hätten 100'K flüssig wäre die PK gleichermassen belastet.

Und die PK wollen wir auch wieder ausgleichen.

Uns geht es insbesondere darum: der Kauf würde unsere finanzielle Zukunft deutlich besser gestalten, was wiederum der Vorsorge, Investitionen ins Haus etc. zu Gute kommt.

Ergo: in unserer Situation mehr als ideal und vernünftig, doch wenn diese 10% liquide Mittel nicht sein müssten.

deshalb suchen wir einen Weg es cleverer zu machen (ich dachte es gäbe Weg, die wir halt einfach nicht kennen).

Darum sind wir auf der Suche nach Tipps.

Danke euch!

 

[Alpenwelt]

Meine Berechnung ergibt das weder dein EK noch der Bezug der PK Gelder genügt.

Lasse dich bitte von deiner Bank beraten da meine Berechnung nur als Laie erfolgt ist.

 

[kerstinm]

Nach meiner Erfahrung braucht man die 10% flüssiges Eigenkapital plus min. 10% z.B. aus der Pensionskasse um eine Finanzierung bekommen zu können. Wenn beide Punkte erfüllt sind muss die Tragbarkeit noch passen. Für die Bank dürfen es auch mehr wie 10% aus der Pensionskasse sein aber es führt trotzdem kein Weg an den 10% flüssigen Eigenkapital vorbei. Die einzige Möglichkeit die ich noch sehe ist eine enorme Menge an Eigenleistungen wenn man Handwerklich sehr viel selber machen kann bzw. viele gute Freunde hat die kostenlos diverse Arbeiten übernehmen können. Evtl. lässt eine Bank sich darauf ein. Einfach mal bei verschiedenen Banken anfragen und genau auflisten welche Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden sollen.

Ich wünsche euch viel Glück.

 

[hilfi]

Also "meine" Bank würde unter diesen Voraussetzungen auch keine Hypothek gewähren.

Beachte unbedingt, wenn du Gelder aus der PK beziehst, wie deine PK Leistungen dann im Schadenfall (Tod, Invalidität) auschauen, insbesondere bei vorhanden Kindern ist das ein extrem wichtiger Aspekt.

Habt ihr keine Möglichkeit von Euren Eltern einen Erbvorbezug zu erhalten? So könntet ihr an das notwendige EK kommen. Weil für die Umbauarbeiten braucht ihr ja auch finanzielle Mittel, weil hier die Bank sich nicht mit 80% Hypothek beteiligen wird.

 

[Domi]

Unter diesen Bedingungen wird das ganze schon äusserst schwierig.

 

Hast du die 30'000 effektiv "flüssig" für die Bezahlung des Kaufpreises? Dann könnte sich die Anfrage bei verschiedenen Banken eventuell lohnen, wie kerstinm schreibt, mit einer möglichst genauen Auflistung der Renovation (und falls möglich sogar mit Offerten für eine Renovation durch einen "Profi").

Hier würde ich mich auf die Frage vorbereiten, wie ihr diese aus Eigenleistungen machen wollt nebst dem Job und (vermutlich) ohne grosse Erfahrung.

Wie gesagt, die 10 % "flüssiges" ist nicht in Stein gemeisselt, aber die Banken machen nur sehr ungerne (oder eben vielleicht gewisse Banken auch gar keine) Ausnahmen dabei.

 

Leider habe ich die Befürchtung, dass du die "Nebenkosten" dabei noch nicht abgezogen hast. Z.B. Notariats-/Verschreibungskosten und die Kapitalauszahlungssteuer für den Vorbezug der Pensionskasse, je nach Kanton und Gemeinde, reichen die Fr. 30'000.00 nicht einmal für diese Kosten komplett zu decken; also hättest du 0 % Eigenmittel für den effektiven Kauf. Dann sehe ich ganz schwarz für dein Vorhaben à da könnte wohl wie von hilfi geschrieben, nur noch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung helfen...

 

[Matia]

Aber mal ehrlich. Wer nur 30'000 auf der Seite hat, sollte sich hüten, eine Bestandesimmobile zu erwerben. Da geht dir einmal die Heizung flöten und schon benötigst du Kapital. Und solche Baustellen können sich bei einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft x-fach auftun.

 

[Muggihouse]

Danke euch allen!

Die liquiden Mittel sind aktuell ein Problem in Bezug auf den hauskauf, aufgrund hoher Kosten in den vergangenen 1.5 Jahren. Das Einkommen und der PK-Plan an sich (auch in Anbetracht an die Risikodeckungen) stellen kein grosses Probelm dar.

Deswegen suchen wir ja gerade nach einem "Weg".

Jemand aus der Familie hat ein Baugeschäft, das wäre schon ein Vorteil.

Wie schaut es denn aus, wenn schon Wohneigentum vorhanden ist? Ein Vor- oder ein Nachteil? Mir gehört zu 50% eine neuere, moderne Wohnung (die von einem Verwandten bewohnt wird) an sehr attraktiver Lage.

Macht das was aus in positiver Hinsicht?

Ansonsten schminken wir uns das vorerst ab.

Danke nochmals euch allen!

 

[Matia]

Kommt darauf an, wie diese Wohnung beleiht ist. Wenn dort Potential ist, könnte das als Kapital durchgehen. Aber Achtung, diese Wohnung gehört natürlich auch in die Tragbarkeitsrechnung (dafür die Miete auch zum Einkommen).

Aber wie gesagt, bei einer Bestandsimmobilie solltet ihr schauen, dass ihr noch Reserven habt und nicht schon mit dem Kauf an eure Grenze bezüglich verfügbarem Kapital geht.

 

[Alpenwelt]

Die liquiden Mittel sind aktuell ein Problem in Bezug auf den Hauskauf

Dann ist dieses Projekt nichts für Euch.

Sparen und ev. ergibt sich in einigen Jahren was neues!

 

[Brasser]

Vielleicht könntest Du mit Deinem Bankberater noch folgende Themen andiskutieren:

> Verkauf des Mitgeigentums an der STWEG?
> Verpfändung des frei verfügbaren, sprich nicht belasteten Anteils Deiner STWEG?
> Bürgschaft/Darlehen seitens des anderen Miteigentümers der STWEG, dem Du dafür als Sicherheit Deinen Anteil an der STWEG anbieten kannst?