Bauland – Kosten für Parzellierung und Bodenprobe

galaxy

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08. Mai 2012
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Wir sind soweit, dass wir Land gefunden haben, das wir kaufen wollen. Die grosse Parzelle von über 2000m2 wird dazu ein kleinere Parzellen unterteilt. Wer übernimmt dafür normalerweise die Kosten? Käufer oder Verkäufer? Der jetzige Besitzer verkauft das Land über einen Makler. Der hat uns verschiedene Vorschläge zur Aufteilung der Parzelle und Feinerschliessung (Zufahrt) gemacht. Wer bezahlt das?

Der Baugrund (Rheintal) soll problemlos sein (Kies, Erde). Würdet ihr trotzdem eine Bodenprobe nehmen lassen? Wer macht das und zu welchen Kosten?

Wir wollen auf Sicher gehen und nicht über's Ohr gehauen werden.

 
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Regelung, wer was zahlt. Es ist nur geregelt, wieviel es kostet. Das ist normalerweise eine Prozentsatz des Grundstückwertes. Aber es gibt für jeden Kanton auch einen Usus an den sich die meisten halten. Es gibt irgendwo eine Seite im Internet, welche alle diese Informationen zeigt. Weiss leider die Adresse nicht mehr. Meistens ist es aber so, dass die Parzellierungskosten vom Verkäufer getragen werden. Wer die Erschliessungskosten übernimmt ist allenfalls geregelt, wenn es einen Gestaltungsplan gibt für das zukünftige Quartier, bzw. für die Strasse. Am besten du machst das mit dem Verkäufer aus.

Was den Baugrund anbelangt so macht es oft Sinn vor dem Kauf ein geologisches Gutachten machen zu lassen (vor allem am Hang oder in Gebieten mit Grundwasser), sofern man dadurch nicht Gefahr lauft, das Gründstück an einen anderen Interessenten zu verlieren. So ein Gutachten ist aber nicht gerade günstig. Aber in vielen Fällen muss es später sowieso gemacht werden bevor man mit dem Bau beginnt. Also kannst du eigentlich nur gewinnen: Entweder der Baugrund ist so scheisse, dass du von einem Kauf absiehst oder dann hast du das geologische Gutachten bereits für den späteren Hausbau und weisst ziemlich genau, was auf dich zu kommt. Die Kosten wirst normalerweise du selber tragen müssen. Nur wir hatten das "Glück", dass beim zukünftigen Nachbarn ein schlechter Baugrund entdeckt wurde und dann ein geologisches Gutachten erstellt werden musste. Weil wir am gleichen Hang bauen werden, wurde das Gutachten auch gleich für unsere Parzelle gemacht.

 
Die Kosten für die Parzellierung / Amtliche Vermessung sind gesamtschweizerisch nach einheitlicher Honorarordnung geregelt und somit immer gleich teuer. Die Frage ist nur, was alles gemacht werden muss (Mutationsplan, Steine setzen, usw.)

 
Also was kaufst Du genau? Eine Parzelle, die noch nicht definiert ist? Wer bestimmt, wie diese Unterteilung genau erfolgt und wer welches Stück bekommt? Zugang per Wegrecht (Vorteil: grössere Parzelle, d.h. mehr Gebäudenutzfläche bewilligbar; Nachteil: Siehe Google auf Stichwort "Ärger mit Wegrecht"), oder Wegparzelle? Wer bezahlt wieviel für eine Erschliessung, und wo gehen die Leitungen durch? Wieviel Fläche braucht es für die Zuwege?

Wenn der Makler Euch Vorschläge zur Unterteilung macht, wird er sie den Mitkäufern auch machen - was wenn die andere Vorstellungen haben?

Die Sache hätte auch Vorteile, z.B. könnte man eine Gemeinschaftsgarage bauen und damit Landfläche und Baukosten einsparen.

 
Hallo Positron

Danke für deine ausführliche Antwort. Wir treffen uns in wenigen Tagen mit dem Verkäufer auf dem Bauland. Dann werde ich ihm auch die entsprechenden Fragen stellen können. Es ist aber beruhigend zu wissen, dass nicht zusätzliche unermessliche Kosten durch die Parzellierung für den Käufer anfallen. Für mich ist klar, dass wir die Kosten für den Einlenker von der Gemeindestrasse zu unserem Grundstück werden bezahlen müssen.

Was das geologische Gutachten anbelangt, werde ich mich auch auf der Gemeinde erkundigen. Ich werde dort einen Termin vereinbaren und hören, was sie zum Baugrund zu sagen wissen. Den Termin brauche ich auch um einen Vorentscheid betreffend Einlenker auf unser mögliches Bauland zu erwirken. Viel Zeit für ein geologisches Gutachten bleibt mir nicht, da für die gut 2000m2 Käufer gefunden worden sind und wir als erste Interessenten uns das beste Teilstück reserviert haben. Ich glaube aber, dass ich das Risiko eingehen muss.

 
Hallo postit

Danke für diese Info. Wenn die Vermessung einheitlich geregelt ist, kann ich von dieser Seite also nicht über den Tisch gezogen werden. Der Verkäufer hat vom Ingenieurbüro bereits einen Mutationsplan für unsere Parzelle erstellen lassen. Wenn wir diese Parzelle so kaufen, werden wir sicher die Kosten für den Geometer tragen müssen (Vermessen, Steine setzen). Davon gehe ich aus.

 
Hallo emil 17

Es waren gut 2'000m2 Bauland ausgeschrieben, das aufgeteilt werden kann. Wir interessieren uns für rund 800m2 davon. Weil wir die ersten waren, konnten wir wählen, welches Stück wir wollen. Inzwischen ist auch ein privater Käufer gefunden worden für den ganzen Rest von gut 1'200m2.

Der Verkäufer hat von der Gemeinde einen Vorentscheid betreffend Zufahrt zu den neuen Parzellen verlangt. Demnach hätten wir einen gemeinsamen Einlenker von der Gemeindestrasse aus. Beide Parteien müssten rund 25m2 von ihrer Parzelle für diesen Einlenker hergeben. Für uns käme dieser Einleger günstig zu liegen, da die Zufahrt von Norden her erfolgt und wir auf dieser Seite dann auch die Garage bauen könnten. Wir treffen uns mit dem Verkäufer und dem Käufer der Nachbarparzelle in wenigen Tagen vor Ort, um das weitere Vorgehen zu besprechen.

Kommen dir noch weitere Punkte in Sinn, die dabei geklärt werden müssten?

 
Hallo Galaxy,

wir hatten eine ähnliche Situation: 3000m2, die in drei Grundstücke aufgeteilt wurde. Allerdings war bei uns leider im Kaufvertrag drin, dass wir die Kosten für die Abparzellierung zu bezahlen haben. Ebenso die Kosten für die amtlichen Vermessungen. Dafür mussten wir nichts mehr für die Erschliessung bezahlen. Ich habs nicht ganz verstanden, wieso wir die Teilung der Grundstücke bezahlen mussten. Aber mein Mann (er ist vom Fach) meinte, der Verkäufer hat das Recht, dies in den Kaufvertrag rein zu nehmen und somit auf den Käufer abzuwälzen. Ebenso steht im Vertrag, ob das Grundstück fertig erschlossen ist. Falls nicht, so wirkt sich das sicher auf den Kaufpreis aus.

Was ich noch vorher abklären würde; sind irgendwelche Pflichten/Rechte auf dem Grundstück? Dies wäre dann im Grundbuch eingetragen?

 
Hallo Meierei

Danke für diese aufschlussreiche Antwort. Jetzt wissen wir worauf wir beim kommenden Treffen mit dem Verkäufer achten müssen. Er will nach dem Treffen dann auch den Kaufvertrag aufsetzen.

Du hast mich auch daran erinnert, dass ich VOR der Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug verlangen muss. Danke!

 

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