Baukosten bei Neubau EFH - Differenz KV / Ausschreibung / tatsächliche Kosten

[EFH-Träumer]

Geschätzte Forumsmitglieder

Nach langer EFH-Träumerei könnte es mit dem Bau eines freistehenden Einfamilienhauses nun tatsächlich konkreter werden.

Doch die in der Vergangenheit gestiegenden Baukosten sowie einzelne Rückmeldungen diverser Bauherren betreffend "massiv überzogener Baubudgets" lassen meine Skepsis wachsen.

Aus diesem Grund frage ich nach euren Erfahrungen, bevor wir uns allenfalls in ein finanzielles Fiasko begeben.
Speziell interessieren mich nachfolgende Werte oder respektive die Abweichung einzelner Positionen (besonders vom Kostenvoranschlag zur Ausschreibung bis zu den finalen Kosten):

- Budget
- Grobkostenschätzung
- Kostenvoranschlag
- KV nach Ausschreibung
- Tatsächliche Kosten nach Bauvollendung

Bei der Grobkostenschätzung redet man ja grundsätzlich von einer Genauigkeit von +/- 20%. Bei KV von +/- 10%, bei der Ausschreibung von +/- 5%.
Und diese Prozentzahlen beziehen sich jeweils auf die Gebäudekosten BKP 2? Ist das korrekt?

PS: Wie viel % Reserven sollte man bei einem BKP 2 von 750'000.- in der Hinterhand haben, um allfällige Kostenüberschreitungen noch einigermassen abfedern zu können. Oder wie viele eiserne Reserven hattet ihr bei euren Projekten in den untersten Schubladen griffbereit?

Merci im Voraus für eure Meinungen, Erfahrungswerte und Hilfestellungen.

Viele Grüsse
EFH-Träumer

 

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Liebe/r EFH-Träumer,

es freut mich zu hören, dass deine Träume vom eigenen EFH konkreter werden. Es ist absolut richtig und wichtig, sich im Vorfeld genau über die Kosten und möglichen Abweichungen zu informieren.

Zu deiner Frage: Die Abweichungen zwischen den verschiedenen Phasen kannst du generell so einschätzen, wie du es aufgeführt hast. Die Grobkostenschätzung gibt bereits einen ersten Anhaltspunkt mit einer Genauigkeit von ca. +/- 20%. Der Kostenvoranschlag reduziert diese Schwankungsbreite dann in der Regel auf +/-10%. Nach der Ausschreibung, also wenn alle Angebote von den Gewerken vorliegen, kann man auf dieser Grundlage erneut kalkulieren. Hier sollte die Genauigkeit dann bei etwa +/-5% liegen. Diese Prozentzahlen beziehen sich in der Regel auf die gesamten Baukosten inklusive aller zusätzlich anfallenden Kosten.

Zu deiner Frage bezüglich der Reserven: Es ist ratsam, eine Reserve von mindestens 10-20% einzuplanen. Bei einem BKP 2 von 750'000.- bedeutet das eine Reserve von 75'000.- bis 150'000.-.

Welche realen Abweichungen letztendlich eintreten, kann von zahlreichen individuellen Faktoren abhängen, etwa von der Art des Bodens, auf welchem gebaut wird, unvorhersehbaren Komplikationen während des Baus, dem allgemeinen Preisanstieg in der Branche, der genauen Planung und Kalkulation im Vorfeld usw.

Ich hoffe, diese Informationen helfen dir weiter und du kannst den Schritt in Richtung EFH-Bau bald mit voller Überzeugung gehen!

Beste Grüsse

 

[pitw]

Naja, die % Werte sind schon sehr relativ, vor allem was willst du machen, wenn die Abweichung statt 10% 15% ist. Viel wichtiger ist, dass ihr euch selbst intensiv mit dem Thema beschäftigt. Genau so wichtig ist ein unabhängiger seriöser Architekt und Bauleiter, wenn es sein muss auch GU. Wie genauer Ihr vorab sagen könnt was Ihr genau wollt, umso präziser werden die Schätzungen und Kostenvoranschläge. Wenn Ihr die Pläne habt, dann scheut euch nicht davor, bei lokalen Anbieter eine Offerte für das spezielle Gewerk machen zu lassen. Erfahrungsgemäss sind die Realkosten erheblich geringer als bei Ausschreibungen durch den Architekten. Er kann die ja machen, aber Ihr könnt sehen ob diese Anbieter einen "Architektenbonus" mit eingerechnet haben. Das alles schützt natürlich nicht von unerwartenden Ereignissen wie z.B. Grundwasser ect. Achtet bei den Offerten darauf, dass die Anbieter keinen "Inflations/Materialmehrkostenausgleich" machen dürfen. Da habe zuletzt doch dem ein oder anderen gesehen, gerade beim Holzbau.
Empfohlen wird eine Rücklage von 10% des Fertigstellungpreises. Mein Tipp: Davon sollte der Architekt/GU nichts wissen, denn böse Buben kalkulieren dies im Hintergrund mit ein.

Gruss Pit

 

[Zuger73]

Wir als Bauherr hatten nach Baustart (Ende 2021) lediglich 3% Mehrkosten, was einerseits am sehr guten Architekten/Bauleiter sowie etwas Glück bei den Baustoffen lag.
Eingebaute Reserven konnten einige ungeplante Zusatzkosten (z.B. begleitete Erdsondenbohrung +10k!) und "Zusatzwünsche" abfedern.

Neben den richtigen Partnern sind natürlich die Verträge und etwas Glück die grössten Faktoren.

Grundsätzlich sollte man immer grosszügig Reserven oder einen Notfall-Sponsor vorhanden haben.

 

[Adrian87]

Um es zu Beurteilen sind es zu wenig Angaben.

Wichtig ist es ein guter Architekt oder Bauleiter zu haben. Am besten einen den ihr kennt.
Der Architekt sollte die momentanen Preise kennen und Euch beraten können. Nach den ersten Ausschreibungen kennt man dann etwa die Richtung.

Spielraum hat man dann vor allem bei der Materialisierung. Sanitärapparate, Parkett, Plattenbeläge etc.
Da kommt es vor allem darauf an, wie kompromissbereit Ihr seid.
Ein Haus zu bauen besteht gefühlt aus 90% aus Kompromissen sei es finanziell oder wegen des Baugesetzes.

Wir hatten einen KV von 1`340`00, Die Verträge waren dann schon auf gut 1`230`000 und abgerechnet wurde mit 1`150`000.
Es kann also auch in die andere Richtung gehen.

Was uns geholfen hat:
- Pauschalverträge
- Professionelle Ausschreibung (Wettbewerb entsteht)
- realistischer KV - es nützt nichts ein Projekt in ein Budget zu quetschen. Ansprüche müssen angepasst werden.
- Eigenleistungen (was halt geht und sinnvoll ist)
- evt. Parkett etc. von Abverkauf
- Laufend selbst kontrollieren (nicht alles dem Architekten überlassen)
- Bei der Matrialisierung kann man einige 1000er sparen oder mehr ausgeben.
- Umgebung, Hobbyraum etc. kann man auch gut im Laufe der Jahre "weiterentwickeln"

 

[Urs Tischhauser]

Hallo @EFH-Träumer

Das ist eine ganz einfache oder eben sehr komplexe Frage.

Denn wie immer, ist sie von den Beteiligten abhängig. Darum kann den Tipp von @pitw durchaus sinnvoll sein, wenn Du als Bauherr zu Undiszipliniertheit oder Dein Architekt zum Chaos neigt. Die Selbstdisziplin kannst Du Dir selber auferlegen. Den "Chaosarchitekten" kannst Du mit einem strengen Bauleiter abfedern. Grundsätzlich sollte aber das erste Budget für die erste Entwurfsidee reichen, sonst begibst Du Dich auf einen mehrmonatigen Leidensweg, welcher höchstens ein sehr gläubiger Christ noch als lehrreich für sein Leben abbuchen kann.

Mit einem Budget von CHF 750'000 im BKP kannst Du ein Einfamilienhaus realisieren, jedoch sicher nicht eine Luxusvilla.

Herzlicher Gruss
Urs Tischhauser

 

[Zuger73]

Wenn du den Keller weglassen kannst, dann sparst du einiges.

 

[EFH-Träumer]

Wenn du den Keller weglassen kannst, dann sparst du einiges.

Round about 100k?

 

[Zuger73]

Round about 100k?

+/- je nach Grösse. Verkleinern wäre natürlich auch eine Option.
Wenn man ihn ganz weglässt, dann spart man zusätzlich auch Fläche im Innenraum, da ja die Treppe entfällt.

Ich habe das so gemacht und es nicht bereut. Den "fehlenden" Platz konnte ich mit Nebenräumen im EG kompensieren.