Brauche dringend Eure Hilfe - Hypothek bei renovationsbedürftigem Haus

[Hüsli-Traum]

Hallo zusammen

Wir hätten unser Traumhaus gefunden und haben auch schon fleissig zuhause kalkuliert. Wir rechnen mit ca. 250' Renovationskosten und haben auch schon im Internet etc. die Tragbarkeit (Kaufpreis + Renovationskosten) durchgerechnet.
Nun waren wir gestern auf der Bank für ein erstes Hypo-Gespräch. Wir haben fest damit gerechnet, dass die 20% Eigenkapital auf dem Total-Preis (Kaufpreis inkl. Renovationskosten) anfallen und der Rest mit der Hypothek finanziert wird. Anscheinend ist es jedoch so, dass die Renovationskosten nur zu ca. 2/3 finanziert werden. Es wird auch ganz genau geschaut, was ist wertsteigernd und was werterhaltend ist. Das Haus ist jedoch so wie es jetzt ist, für unsere Verhältnisse (sollte nicht überheblich klingen ) nicht bewohnbar. Baujahr 1944, ca. 80m2, keine Heizung, keine Isolation, Küche und Bad auch aus dieser Zeit, wobei die Badewanne freistehend in der Küche steht etc. etc. Wurde nie was renoviert, ausser evtl. mal die Fenster. Müsste also ziemlich viel gemacht werden (neue Küche, Bad, Heizung einbauen, Anbau ca. 25m2, Keller betonieren, Böden abschleifen, Wände verputzen und streichen und evtl. Aussenisolation)

Wir gehen das Haus nun nächste Woche mit einem befreundeten Architekten anschauen, der uns dann hoffentlich die Renovationskosten genauer berechnen kann. Die Bank möchte anschliessend die Kostenzusammenstellung inkl. einiger Offerten um beurteilen zu können, zu wieviel % sie sich an der Finanzierung der Renovation beteiligen.

Unser Problem ist, dass wenn wir die 20% Eigenkapital reinbringen nicht noch 20-33% der Renovationskosten selber bezahlen können. Mich würde nun interessieren, wie da Eure Erfahrungen sind resp. ob das alle Banken so handhaben und wie hoch die Finanzierung durch die Bank (bei den Renovationskosten) bei so alten renovationsbedürftigen Häusern maximal ausfällt (da gibts ja sicherlich auch Spielraum, oder).

Sorry, dass ich so hektisch schreibe, aber das beschäftigt mich jetzt ziemlich da wir uns alles schon so sicher gesehen haben.

Würde mich über Eure Ratschläge und Tipps sehr freuen.

Liebe Grüsse
Hüsli-Traum

[grinchli]

Hoi Hüsli-Traum,
ich habe dir eine PN geschickt.
LG
grinchli

[ollie]

Hallo Hüsli-Traum,

wir hatten uns damals auch für ein Objekt in der Art eine Offerte eingeholt. Dadurch, dass wir aber einiges in Eigenleistung renoviert hätten, wurde diese Ersparnis mit eingerechnet uns somit hätte die Finanzierung geklappt.

Gruss
Ollie

[Cruiser]

Hallo Hüsli - Traum, scheint mir eine etwas komische Bank zu sein. Bei unserem Haus wars ähnlich, Baujahr 1934, etwa der selbe Renovationsbedarf. Bei unserer Bank Raiffeisen wurde der Kaufpreis und die Renovatiionskosten ohne schriftliche Offerten zusammen gerechnet und davon die 20 Prozent Eigenmittel verlangt. Wir hätten das selbe Angebot auch von der AEK oder UBS bekommen.
Man sollte ja eigentlich immer Offerten von 3 verschiedenen Anbietern (auch für Renovationen) einholen.
Gruss Cruiser

[Lefthander]

Hallo Hüsli-Traum
Auch bei uns läuft das ähnlich...Wir sind auf Hypothekensuche da angewiesen auf Zahlungsversprechen der Bank, obwohl def. Kauf erst im nächsten Jahr bevorsteht. Je nach Bank wird tatsächlich zwischen wertvermehrend und werterhaltend unterschieden, dass heisst dass in deinem Fall die investierten 250000 nicht gleich 250000 wertvermehrung fürs Objekt sind. Auf die GESAMTHÖHE der Bankfinanzierung hat dies KEINEN Einfluss, jedoch auf die AUFTEILUNG 1. und 2. Hypothek. Je höher die Wertvermehrung, desto höher wird der Belehnungswert sein, sprich desto höher die 1. Hypothek.
Gruss Lefthander

[hufi]

Hallo hüsli Traum
Wir sind in einer ähnlichen Situation. Meist ist es halt bei Renovationen so, dass der Kaufpreis plus die Renovationskosten nicht den effektiven Wert des Hauses ergeben, und da die meisten Banken (bei uns auch die Raiffeisen) nur 80 % des Werts des Hauses finanzieren, wollen sie für eine höhrere Finanzierung eine zusätzliche Sicherheit. Bei uns ist das jetzt die Verpfändung meines Pensionskassenkapitals. Mit dieser Verpfändung hats jetzt mit der Finanzierung auch geklappt. Ich hoffe es hat in der Zwischenzeit auch geklappt. Und jetzt schon viel Spass beim Umbauen, wir sind mittendrin:-)

Gruss
hufi

[wellingtonia]

Hallo zusammen

Wir hätten unser Traumhaus gefunden und haben auch schon fleissig zuhause kalkuliert. Wir rechnen mit ca. 250' Renovationskosten und haben auch schon im Internet etc. die Tragbarkeit (Kaufpreis + Renovationskosten) durchgerechnet.
Nun waren wir gestern auf der Bank für ein erstes Hypo-Gespräch. Wir haben fest damit gerechnet, dass die 20% Eigenkapital auf dem Total-Preis (Kaufpreis inkl. Renovationskosten) anfallen und der Rest mit der Hypothek finanziert wird. Anscheinend ist es jedoch so, dass die Renovationskosten nur zu ca. 2/3 finanziert werden. Es wird auch ganz genau geschaut, was ist wertsteigernd und was werterhaltend ist. Das Haus ist jedoch so wie es jetzt ist, für unsere Verhältnisse (sollte nicht überheblich klingen ) nicht bewohnbar. Baujahr 1944, ca. 80m2, keine Heizung, keine Isolation, Küche und Bad auch aus dieser Zeit, wobei die Badewanne freistehend in der Küche steht etc. etc. Wurde nie was renoviert, ausser evtl. mal die Fenster. Müsste also ziemlich viel gemacht werden (neue Küche, Bad, Heizung einbauen, Anbau ca. 25m2, Keller betonieren, Böden abschleifen, Wände verputzen und streichen und evtl. Aussenisolation)

Wir gehen das Haus nun nächste Woche mit einem befreundeten Architekten anschauen, der uns dann hoffentlich die Renovationskosten genauer berechnen kann. Die Bank möchte anschliessend die Kostenzusammenstellung inkl. einiger Offerten um beurteilen zu können, zu wieviel % sie sich an der Finanzierung der Renovation beteiligen.

Unser Problem ist, dass wenn wir die 20% Eigenkapital reinbringen nicht noch 20-33% der Renovationskosten selber bezahlen können. Mich würde nun interessieren, wie da Eure Erfahrungen sind resp. ob das alle Banken so handhaben und wie hoch die Finanzierung durch die Bank (bei den Renovationskosten) bei so alten renovationsbedürftigen Häusern maximal ausfällt (da gibts ja sicherlich auch Spielraum, oder).

Sorry, dass ich so hektisch schreibe, aber das beschäftigt mich jetzt ziemlich da wir uns alles schon so sicher gesehen haben.

Würde mich über Eure Ratschläge und Tipps sehr freuen.

Liebe Grüsse
Hüsli-Traum

Hallo Hüsli-Traum

Banken haben 2 Sachen:
Geld - viel Geld und Angst das Geld zu verlieren.
Die Risiken werden meist zu Ungunsten von Häulebauern und Kleinsparern eingeschätzt. Somit bleiben uns 2 Möglichkeiten.
Der zuständige Hypothenkenverantwortliche kann von uns als Person soweit beeindruckt werden, dass er uns "quasi" das Geld der Bank schenken will (das Auftreten und das Outfit 1A, die Limousine vom Feinsten, die Prognosen für die Top-Liegenschaft berauschend). Die 2. Möglichkeit: Banken haben sog. Schätzer. Um den Wert einer Liegenschaft herauszufinden setzen Banken diese Spezialisten ein.
Dieser Spezialist steht nun vor einem unbekanten Objekt und braucht unsere Hilfe. Diese Hilfe können wir ihm bieten mit gut dokumentierten Unterlagen (Kaufpreis, ortsübliche Bodenpreise, Katasterwert etc.). Das Ziel ist, den Schätzpreis so hoch wie möglich zu kriegen. Banken haben Vorschriften zu max. Belehnungsgrenzen von Objekten. Ist der Gesamtwert relativ hoch, ergibt sich daraus eine höhere Summe die für den Umbau zur Verfügung steht. Mit dem Schätz-Spezialisten kann auch über den Zielwert diskutiert werden. Der Schätzer muss der Bank einen Bericht abliefern. Zur Verfügung gestellte Bilder, Dokumente, Pläne, Grundrisse, Grundstückpläne etc. helfen ihm seine Arbeit zu erledigen. Bei der nachfolgenden Verhandlung mit den Hypo-Verantwortlichen ja nicht erwähnen das die Frau schwanger ist und ihr Teil-Einkommen wegfallen wird !! --> erhöhtes Risiko - Achtung.
Andy